在福建遇到征地拆迁，当事人最关心也最容易糊涂的，就是「补偿标准到底是多少、合不合理」。结合我们办理的行政诉讼实务，本文讲清两条主线——集体土地与国有土地上房屋——以及一套可以直接拿来做自查的判断方法。
两条主线：集体土地看区片综合地价，国有土地看类似房地产市场价格
征地拆迁在法律上分两条线，适用的规则完全不同，先把归属分清，再谈数字。
第一条线：集体土地征收。《土地管理法》第四十八条第二款规定，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。《土地管理法实施条例》第三十二条进一步规定，省、自治区、直辖市应当制定公布区片综合地价，确定征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准，并制定分配办法；地上附着物和青苗等的补偿费用归其所有权人所有；社会保障费用按照省级规定单独列支。
第二条线：国有土地上房屋征收。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的房屋价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。第二十条还规定，评估机构由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定，评估机构应当独立、客观、公正开展工作，任何单位和个人不得干预。
怎么判断补偿是否合理
第二步之一：看基准——是否不低于法定基准
集体土地征收，合法补偿原则上不应低于被征收土地对应的区片综合地价，而且要核对本地区是否按时更新——法律规定至少每三年调整或重新公布一次，用一份多年未更新的旧标准来算，是可以主张的。国有土地上房屋征收，则要看补偿是否低于征收决定公告之日的类似房地产市场价格，评估时点、可比实例选取、房屋实体状况修正都是可以细查的环节。
第二步之二：看项目——是否足额、是否漏项
《土地管理法》第四十八条第二款规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。同条第三款规定，对农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿。第四款还规定，县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。
国有土地上房屋征收，补偿项目见《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条：被征收房屋价值的补偿；因征收造成的搬迁、临时安置的补偿；
因征收造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府还应当制定补助和奖励办法。第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；
产权调换的应当计算结清差价。第二十二条规定，因征收造成搬迁的应当支付搬迁费；选择产权调换的，产权调换房屋交付前应当支付临时安置费或者提供周转用房。第二十三条规定，停产停业损失根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
核对时最常发现的漏项是：只算地、不算附着物与青苗；只算房屋价值、不算搬迁费与临时安置费；经营性房屋不谈停产停业损失；被征地农民社会保障费用没有单独列支。《土地管理法实施条例》第三十二条明确，申请征收土地的县级以上地方人民政府应当及时落实各项补偿费用与社会保障费用，并保证足额到位、专款专用；有关费用未足额到位的，不得批准征收土地。这一句在沟通与救济中都很实用。
第二步之三：看程序——法定环节是否齐备
《土地管理法》第四十七条规定，县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见；多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案；拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内持不动产权属证明材料办理补偿登记；县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议，个别确实难以达成协议的应当在申请征收土地时如实说明。
《土地管理法实施条例》把程序进一步细化：
- 第二十六条：应当发布征收土地预公告（含征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排），在乡（镇）和村、村民小组范围内发布，预公告时间不少于十个工作日；自预公告发布之日起不得抢栽抢建，违反规定抢栽抢建的部分不予补偿；土地现状调查应查明位置、权属、地类、面积以及住宅、其他地上附着物和青苗的权属、种类、数量；社会稳定风险评估应当有被征地农民集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加。
- 第二十七条：征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。
- 第二十八条：方案拟定后应当公告，公告时间不少于三十日，并同时载明办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道；多数成员认为方案不符合法律、法规规定的，应当组织听证。
- 第二十九条：确定方案后应当组织有关部门与所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议，示范文本由省级人民政府制定。
- 第三十条、第三十一条：完成征地前期工作后方可提出征收土地申请报批；批准后，应当自收到批准文件之日起十五个工作日内发布征收土地公告，公布征收范围、征收时间等具体安排，对个别未达成协议的应当作出征地补偿安置决定并依法组织实施。
国有土地上房屋征收的程序要点则集中在《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告；补偿决定应当公平；被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
三个常见的误区
- 拿别处的数字套自己的地。区片综合地价是按区片分别制定的，相邻乡镇标准就可能不同，不能用其他县市甚至外省的公告数字来判断自己是否被压低。
- 把「补偿」与「赔偿」混为一谈。合法征收对应的是补偿；如果征收或强制拆除本身违法、或者在未依法补偿的情况下强行推进，对应的是赔偿问题，规则与主张路径并不相同。
- 以为「谈不拢就慢慢谈」没有后果。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条明确「实施房屋征收应当先补偿、后搬迁」，补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限届满后，被征收人在法定期限内不申请行政复议、不提起行政诉讼又不搬迁的，由市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行（第二十八条）。所以不签协议并不等于事情停住，期限仍需盯紧。
补偿偏低或程序有瑕疵，怎么办
认为补偿不合理，第一件事是不要急着签协议，先把已经收到的文书与公告收集齐全。对具体补偿决定不服，可以依法申请行政复议，也可以直接提起行政诉讼，请求审查征收行为合法性与补偿决定的适当性。期限要记牢：申请行政复议一般为知道该行政行为之日起六十日内（《行政复议法》第二十条）；直接起诉一般为六个月（《行政诉讼法》第四十六条）。
需要注意路径的变化：如果争议属于《行政复议法》第二十三条列举的复议前置情形（例如对侵犯已依法取得的自然资源所有权或使用权的决定不服，或申请政府信息公开而行政机关不予公开），应当先申请复议，对复议决定不服再起诉。此外，如果政府一方始终不签协议、不作出补偿决定，也可能构成不履行法定职责，需要另行按履职路径主张（详见我们不履职类文章）。
程序瑕疵同样是有分量的突破口：没有预公告、没有现状调查或社会稳定风险评估、方案公告不足三十日、符合听证条件却没有组织听证、未依法办理补偿登记、费用未足额到位即上报审批——这些环节在卷宗里都有对应痕迹，可以在复议或诉讼中逐项核对。
我们的立场与办理方式
我们只代理原告、申请人一方。
福建权诉律师事务所由主任叶林律师亲办；叶林律师2010年起执业，主要办理行政诉讼案件，为福建省律师协会认定的行政法专业律师，受聘为福建省司法厅备案审查专家库专家，经办过最高人民法院再审与申诉、福建省人民政府行政复议、福建省高级人民法院诉讼，以及国务院裁决等程序。
常见问题
福建征地拆迁补偿按什么标准算？
分两条线：集体土地征收，征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准按省、自治区、直辖市制定公布的区片综合地价确定（土地管理法第四十八条），并且至少每三年调整或者重新公布一次；国有土地上房屋征收，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格（征收补偿条例第十九条）。
区片综合地价由谁定，怎么判断合不合理？
由省级制定公布，县市按区片适用。判断时看三点：是否按本区片标准计算、该标准是否已经按时更新、土地之外的项目（住宅、地上附着物、青苗、社会保障费用）是否足额并单列。
补偿项目里容易漏掉哪些？
集体土地征收常见漏项是被征地农民的社会保障费用（土地管理法第四十八条要求单独安排、单独列支）；国有土地上房屋征收常见漏项是搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失（征收补偿条例第十七条、第二十二条、第二十三条）。
对补偿决定不服怎么办？
对被征收房屋作出的补偿决定不服，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼（征收补偿条例第二十六条）。期限上，申请复议一般为知道之日起六十日内，直接起诉一般为六个月内。
在福建遇到徵地拆遷，當事人最關心也最容易糊塗的，就是「補償標準到底是多少、合不合理」。結合我們辦理的行政訴訟實務，本文講清兩條主線——集體土地與國有土地上房屋——以及一套可以直接拿來做自查的判斷方法。
兩條主線：集體土地看區片綜合地價，國有土地看類似房地產市場價格
徵地拆遷在法律上分兩條線，適用的規則完全不同，先把歸屬分清，再談數字。
第一條線：集體土地徵收。《土地管理法》第四十八條第二款規定，徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公佈區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關係、人口以及經濟社會發展水平等因素，並至少每三年調整或者重新公佈一次。《土地管理法實施條例》第三十二條進一步規定，省、自治區、直轄市應當制定公佈區片綜合地價，確定徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準，並制定分配辦法；地上附着物和青苗等的補償費用歸其所有權人所有；社會保障費用按照省級規定單獨列支。
第二條線：國有土地上房屋徵收。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定，對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格；被徵收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的房屋價值有異議的，可以向評估機構申請複核評估；對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。第二十條還規定，評估機構由被徵收人協商選定，協商不成的通過多數決定、隨機選定等方式確定，評估機構應當獨立、客觀、公正開展工作，任何單位和個人不得干預。
怎麼判斷補償是否合理
第二步之一：看基準——是否不低於法定基準
集體土地徵收，合法補償原則上不應低於被徵收土地對應的區片綜合地價，而且要核對本地區是否按時更新——法律規定至少每三年調整或重新公佈一次，用一份多年未更新的舊標準來算，是可以主張的。國有土地上房屋徵收，則要看補償是否低於徵收決定公告之日的類似房地產市場價格，評估時點、可比實例選取、房屋實體狀況修正都是可以細查的環節。
第二步之二：看項目——是否足額、是否漏項
《土地管理法》第四十八條第二款規定，徵收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的補償費用，並安排被徵地農民的社會保障費用。同條第三款規定，對農村村民住宅，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意願，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，並對因徵收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償。第四款還規定，縣級以上地方人民政府應當將被徵地農民納入相應的養老等社會保障體系。
國有土地上房屋徵收，補償項目見《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條：被徵收房屋價值的補償；因徵收造成的搬遷、臨時安置的補償；
因徵收造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府還應當制定補助和獎勵辦法。第二十一條規定，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換；
產權調換的應當計算結清差價。第二十二條規定，因徵收造成搬遷的應當支付搬遷費；選擇產權調換的，產權調換房屋交付前應當支付臨時安置費或者提供週轉用房。第二十三條規定，停產停業損失根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。
核對時最常發現的漏項是：只算地、不算附着物與青苗；只算房屋價值、不算搬遷費與臨時安置費；經營性房屋不談停產停業損失；被徵地農民社會保障費用沒有單獨列支。《土地管理法實施條例》第三十二條明確，申請徵收土地的縣級以上地方人民政府應當及時落實各項補償費用與社會保障費用，並保證足額到位、專款專用；有關費用未足額到位的，不得批准徵收土地。這一句在溝通與救濟中都很實用。
第二步之三：看程序——法定環節是否齊備
《土地管理法》第四十七條規定，縣級以上地方人民政府擬申請徵收土地的，應當開展擬徵收土地現狀調查和社會穩定風險評估，並將徵收範圍、土地現狀、徵收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬徵收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組範圍內公告至少三十日，聽取被徵地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關係人的意見；多數被徵地的農村集體經濟組織成員認為徵地補償安置方案不符合法律、法規規定的，應當組織召開聽證會，並根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案；擬徵收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內持不動產權屬證明材料辦理補償登記；縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算並落實有關費用，保證足額到位，與所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議，個別確實難以達成協議的應當在申請徵收土地時如實說明。
《土地管理法實施條例》把程序進一步細化：
- 第二十六條：應當發佈徵收土地預公告（含徵收範圍、徵收目的、開展土地現狀調查的安排），在鄉（鎮）和村、村民小組範圍內發佈，預公告時間不少於十個工作日；自預公告發布之日起不得搶栽搶建，違反規定搶栽搶建的部分不予補償；土地現狀調查應查明位置、權屬、地類、面積以及住宅、其他地上附着物和青苗的權屬、種類、數量；社會穩定風險評估應當有被徵地農民集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關係人參加。
- 第二十七條：徵地補償安置方案應當包括徵收範圍、土地現狀、徵收目的、補償方式和標準、安置對象、安置方式、社會保障等內容。
- 第二十八條：方案擬定後應當公告，公告時間不少於三十日，並同時載明辦理補償登記的方式和期限、異議反饋渠道；多數成員認為方案不符合法律、法規規定的，應當組織聽證。
- 第二十九條：確定方案後應當組織有關部門與所有權人、使用權人簽訂徵地補償安置協議，示範文本由省級人民政府制定。
- 第三十條、第三十一條：完成徵地前期工作後方可提出徵收土地申請報批；批准後，應當自收到批准文件之日起十五個工作日內發佈徵收土地公告，公佈徵收範圍、徵收時間等具體安排，對個別未達成協議的應當作出徵地補償安置決定並依法組織實施。
國有土地上房屋徵收的程序要點則集中在《國有土地上房屋徵收與補償條例》：第二十六條規定，房屋徵收部門與被徵收人在簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告；補償決定應當公平；被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
三個常見的誤區
- 拿別處的數字套自己的地。區片綜合地價是按區片分別制定的，相鄰鄉鎮標準就可能不同，不能用其他縣市甚至外省的公告數字來判斷自己是否被壓低。
- 把「補償」與「賠償」混為一談。合法徵收對應的是補償；如果徵收或強制拆除本身違法、或者在未依法補償的情況下強行推進，對應的是賠償問題，規則與主張路徑並不相同。
- 以為「談不攏就慢慢談」沒有後果。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十七條明確「實施房屋徵收應當先補償、後搬遷」，補償協議約定或補償決定確定的搬遷期限屆滿後，被徵收人在法定期限內不申請行政複議、不提起行政訴訟又不搬遷的，由市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行（第二十八條）。所以不籤協議並不等於事情停住，期限仍需盯緊。
補償偏低或程序有瑕疵，怎麼辦
認為補償不合理，第一件事是不要急着籤協議，先把已經收到的文書與公告收集齊全。對具體補償決定不服，可以依法申請行政複議，也可以直接提起行政訴訟，請求審查徵收行為合法性與補償決定的適當性。期限要記牢：申請行政複議一般為知道該行政行為之日起六十日內（《行政複議法》第二十條）；直接起訴一般為六個月（《行政訴訟法》第四十六條）。
需要注意路徑的變化：如果爭議屬於《行政複議法》第二十三條列舉的複議前置情形（例如對侵犯已依法取得的自然資源所有權或使用權的決定不服，或申請政府信息公開而行政機關不予公開），應當先申請複議，對複議決定不服再起訴。此外，如果政府一方始終不籤協議、不作出補償決定，也可能構成不履行法定職責，需要另行按履職路徑主張（詳見我們不履職類文章）。
程序瑕疵同樣是有分量的突破口：沒有預公告、沒有現狀調查或社會穩定風險評估、方案公告不足三十日、符合聽證條件卻沒有組織聽證、未依法辦理補償登記、費用未足額到位即上報審批——這些環節在卷宗裡都有對應痕跡，可以在複議或訴訟中逐項核對。
我們的立場與辦理方式
我們只代理原告、申請人一方。
福建權訴律師事務所由主任葉林律師親辦；葉林律師2010年起執業，主要辦理行政訴訟案件，為福建省律師協會認定的行政法專業律師，受聘為福建省司法廳備案審查專家庫專家，經辦過最高人民法院再審與申訴、福建省人民政府行政複議、福建省高級人民法院訴訟，以及國務院裁決等程序。
常見問題
福建徵地拆遷補償按什麼標準算？
分兩條線：集體土地徵收，徵收農用地的土地補償費、安置補助費標準按省、自治區、直轄市制定公佈的區片綜合地價確定（土地管理法第四十八條），並且至少每三年調整或者重新公佈一次；國有土地上房屋徵收，對被徵收房屋價值的補償不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格（徵收補償條例第十九條）。
區片綜合地價由誰定，怎麼判斷合不合理？
由省級制定公佈，縣市按區片適用。判斷時看三點：是否按本區片標準計算、該標準是否已經按時更新、土地之外的項目（住宅、地上附着物、青苗、社會保障費用）是否足額並單列。
補償項目裡容易漏掉哪些？
集體土地徵收常見漏項是被徵地農民的社會保障費用（土地管理法第四十八條要求單獨安排、單獨列支）；國有土地上房屋徵收常見漏項是搬遷費、臨時安置費或週轉用房、停產停業損失（徵收補償條例第十七條、第二十二條、第二十三條）。
對補償決定不服怎麼辦？
對被徵收房屋作出的補償決定不服，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟（徵收補償條例第二十六條）。期限上，申請複議一般為知道之日起六十日內，直接起訴一般為六個月內。
本文所述为行政诉讼、征地拆迁等领域的一般性法律程序与适用介绍，不构成针对具体案件的法律意见。个案的处理方式、起诉期限与证据要求须结合案件具体情况判断，请勿仅凭本文自行处理。
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