在福建的农村，建房、翻建、加层、搭附属房，几乎每一户都会遇到同一个问题：要不要办证，不办会怎样。有人听村里说「自己家的地不用办」，有人办了《乡村建设规划许可证》，也有人什么手续都没办就把房子建起来了，几年后收到违法建设的认定通知。
这个问题在法律上确实分得很细：《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条对乡、村庄规划区内的建设作了区分，其中一句是「使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定」——也就是说，翻建自家老宅要不要办规划许可，具体看省里的规定；而《中华人民共和国土地管理法》第六十二条对宅基地和农村村民住宅建设另有要求。下面按「有没有规划许可、宅基地怎么算、拆不拆、不服怎么走」四步讲清楚。
一、乡村建设规划许可证：什么情况要办
《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款规定：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
第二款是很多人不知道的一句：在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。这句话的法律含义是：这类建设并非一律不需要规划管理，而是具体规则授权省级规定。所以判断自家翻建要办什么，正确做法是查福建省现行规定与当地村建管理的具体要求，而不是听「谁家都没办」。
第三款规定：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。第四款接着强调：建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。
| 建设类型 | 规划许可要求 | 依据 |
|---|---|---|
| 乡、村庄规划区内乡镇企业、乡村公共设施、公益事业建设 | 向乡、镇人民政府申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证 | 城乡规划法第四十一条第一款 |
| 乡、村庄规划区内使用原有宅基地的农村村民住宅建设 | 规划管理办法由省、自治区、直辖市制定，按省级规定办理 | 城乡规划法第四十一条第二款 |
| 涉及占用农用地的乡村建设 | 先依法办理农用地转用审批，再核发乡村建设规划许可证 | 城乡规划法第四十一条第三款 |
| 取得乡村建设规划许可证之后 | 方可办理用地审批手续 | 城乡规划法第四十一条第四款 |
二、宅基地这一侧：一户一宅、不占永久基本农田
规划许可是规划法这条线，宅基地是土地管理法这条线，两条线要一起看。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定了几件硬要求：
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
同条还规定，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件；农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。此外，第五十九条对乡（镇）村建设提出总体要求：乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。
把这几个要求合起来看，农村建房在获批可能性上最要紧的三条是：一户一宅、符合规划、不占永久基本农田。其中「不得占用永久基本农田」是刚性表述，没有「原则上」这类余地。至于「人均土地少」的情形，法律给的是保障户有所居的方向，而不是允许突破一户一宅去占地。
三、未办证建设的后果：责令停止、限期改正、可以拆除
违法建设的处理，城镇与乡村是两条不同的条文。《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
对照第六十四条的城镇规则可以看出差别。第六十四条针对的是未取得建设工程规划许可证或者未按照许可证规定进行建设的情形：尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
| 对比项 | 乡、村庄规划区内（第六十五条） | 城镇规划区内（第六十四条） |
|---|---|---|
| 执法主体 | 乡、镇人民政府 | 城乡规划主管部门 |
| 第一步 | 责令停止建设、限期改正 | 限期改正并可处罚款，或者限期拆除 |
| 后续 | 逾期不改正的，可以拆除 | 不能拆除的，没收实物或者违法收入并可处罚款 |
这张表里有一个实务要点：乡村违法建设条文的处理出口是「责令停止建设、限期改正」，「拆除」的前置条件是「逾期不改正」。也就是说，收到限期改正通知后有没有真正整改、整改期限是否合理、是否给过改正机会，都会影响后续拆除是否成立。这一点在福建农村的老宅翻建争议中经常成为关键。
另外要特别注意程序主体：乡、村庄规划区内的违法建设，执法主体是乡、镇人民政府；如果由其他机关（例如以「综合执法」名义）直接作出责令限期拆除决定，主体是否适格、是否有合法委托，都值得核对。
四、历史遗留无证房屋：不要一概按违建处理
农村无证房的形成原因很多：早年村建管理不健全、审批资料散失、分家析产没有过户、祖屋继承未办登记等。处理这类房屋时，需要区分「当时有没有可按的规则」与「现在怎么看待它」两个层面。
在征收环节，法律明确要求对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，合法建筑与未超过批准期限的临时建筑应当补偿。这说明认定环节本身是必经程序，而不是直接等同于违建。把「没有证」直接等同于「违法建筑、不予补偿」，在程序上是跳跃的。
因此，面对无证房屋的处理，比较有效的做法是提前整理材料：建房时间、当时的村集体意见、缴费凭证、水电开户与长期居住事实、四邻情况、历次普查登记记录等。这些材料的作用是帮助认定环节还原历史状态，而不是事后补办手续。
五、不服怎么走：先看是谁作出的
责令停止建设、限期改正、限期拆除这类文书，性质上属于行政行为，可以复议、诉讼。路径上要注意两点。
第一，看作出机关。乡、村庄规划区内的文书由乡、镇人民政府作出；城镇规划区内的由城乡规划主管部门作出。以乡镇政府为对象的案件，复议管辖与以县级部门为对象的案件不同，需要按《中华人民共和国行政复议法》关于管辖的规定确定受理机关。
第二，看事项性质。如果属于已经依法取得的自然资源使用权的争议，按第二十三条第一款第二项属于复议前置；如果是行政处罚性质的罚款、没收，属于可以申请复议也可以直接起诉的事项；如果是申请办理许可、审批长期不答复，则落入同条第一款第三项未履行法定职责的复议前置情形。期限上，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定的直接起诉期限是六个月，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年不予受理。
把这篇收一句：农村建房的判断顺序是「先看是不是乡、村庄规划区，再看要不要办乡村建设规划许可，然后核一户一宅与是否占用永久基本农田，最后才谈后果」；收到限期改正通知，先确认执法主体与是否给了整改机会，再算复议与起诉期限。
我们只代理原告、申请人一方。
福建权诉律师事务所由主任叶林律师亲办；叶林律师2010年起执业，主要办理行政诉讼案件，为福建省律师协会认定的行政法专业律师，受聘为福建省司法厅备案审查专家库专家，经办过最高人民法院再审与申诉、福建省人民政府行政复议、福建省高级人民法院诉讼，以及国务院裁决等程序。
常见问题
在自己家老宅基地上翻建房子，要不要办乡村建设规划许可证？
《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。也就是说这类建设的规划管理规则授权给省级规定，具体要不要办、办什么，应当查福建省的现行规定以及当地村建管理的具体要求，不能简单按「谁家都没办」来判断。同条第三款、第四款还规定，乡村建设不得占用农用地，确需占用的应先办理农用地转用审批，并在取得乡村建设规划许可证后方可办理用地审批手续。
农村建房有哪些硬性限制？
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定了三条主要要求：农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；农村村民住宅用地由乡（镇）人民政府审核批准。其中不得占用永久基本农田是刚性要求。
房子没有办证，是不是就是违法建筑、一定要拆？
不能这样直接等同。《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照许可证规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。也就是说整改措施与逾期不改正是拆除的前置环节。此外在征收环节，法律要求对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，合法建筑应当补偿。历史上因村建管理不健全、资料散失等原因形成的无证房，需要结合建房时间、村集体意见、长期居住事实等材料还原状态。
收到的限期拆除通知是乡镇政府发的一定合法吗？
要核对执法主体与程序。按《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，乡、村庄规划区内的违法建设由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正，而城镇规划区内按第六十四条由城乡规划主管部门处理。此外要核对是否给了合理的改正期限、有没有听取当事人陈述申辩、认定的事实与依据是否明确。主体不适格或者程序缺失，都是可以主张的问题。
对这类决定不服，能不能直接起诉？
要看事项性质。属于罚款、没收等行政处罚的，可以申请行政复议也可以直接起诉；属于已经依法取得的自然资源所有权、使用权争议的，按《中华人民共和国行政复议法》第二十三条第一款第二项属于复议前置；属于申请许可、审批未获答复的，按同款第三项同属复议前置。起诉期限按《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条为六个月，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年不予受理。
在福建的農村，建房、翻建、加層、搭附屬房，幾乎每一戶都會遇到同一個問題：要不要辦證，不辦會怎樣。有人聽村裡說「自己家的地不用辦」，有人辦了《鄉村建設規劃許可證》，也有人什麼手續都沒辦就把房子建起來了，幾年後收到違法建設的認定通知。
這個問題在法律上確實分得很細：《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條對鄉、村莊規劃區內的建設作了區分，其中一句是「使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定」——也就是說，翻建自家老宅要不要辦規劃許可，具體看省裡的規定；而《中華人民共和國土地管理法》第六十二條對宅基地和農村村民住宅建設另有要求。下面按「有沒有規劃許可、宅基地怎麼算、拆不拆、不服怎麼走」四步講清楚。
一、鄉村建設規劃許可證：什麼情況要辦
《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條第一款規定：在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設的，建設單位或者個人應當向鄉、鎮人民政府提出申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。
第二款是很多人不知道的一句：在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。這句話的法律含義是：這類建設並非一律不需要規劃管理，而是具體規則授權省級規定。所以判斷自家翻建要辦什麼，正確做法是查福建省現行規定與當地村建管理的具體要求，而不是聽「誰家都沒辦」。
第三款規定：在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設，不得佔用農用地；確需佔用農用地的，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續後，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。第四款接着強調：建設單位或者個人在取得鄉村建設規劃許可證後，方可辦理用地審批手續。
| 建設類型 | 規劃許可要求 | 依據 |
|---|---|---|
| 鄉、村莊規劃區內鄉鎮企業、鄉村公共設施、公益事業建設 | 向鄉、鎮人民政府申請，由鄉、鎮人民政府報城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證 | 城鄉規劃法第四十一條第一款 |
| 鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地的農村村民住宅建設 | 規劃管理辦法由省、自治區、直轄市制定，按省級規定辦理 | 城鄉規劃法第四十一條第二款 |
| 涉及佔用農用地的鄉村建設 | 先依法辦理農用地轉用審批，再核發鄉村建設規劃許可證 | 城鄉規劃法第四十一條第三款 |
| 取得鄉村建設規劃許可證之後 | 方可辦理用地審批手續 | 城鄉規劃法第四十一條第四款 |
二、宅基地這一側：一戶一宅、不佔永久基本農田
規劃許可是規劃法這條線，宅基地是土地管理法這條線，兩條線要一起看。《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定了幾件硬要求：
農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上，可以採取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得佔用永久基本農田，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。
同條還規定，編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌併合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件；農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批准。此外，第五十九條對鄉（鎮）村建設提出總體要求：鄉鎮企業、鄉（鎮）村公共設施、公益事業、農村村民住宅等鄉（鎮）村建設，應當按照村莊和集鎮規劃，合理佈局，綜合開發，配套建設；建設用地，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃和土地利用年度計劃。
把這幾個要求合起來看，農村建房在獲批可能性上最要緊的三條是：一戶一宅、符合規劃、不佔永久基本農田。其中「不得佔用永久基本農田」是剛性表述，沒有「原則上」這類餘地。至於「人均土地少」的情形，法律給的是保障戶有所居的方向，而不是允許突破一戶一宅去佔地。
三、未辦證建設的後果：責令停止、限期改正、可以拆除
違法建設的處理，城鎮與鄉村是兩條不同的條文。《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十五條規定：在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
對照第六十四條的城鎮規則可以看出差別。第六十四條針對的是未取得建設工程規劃許可證或者未按照許可證規定進行建設的情形：尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。
| 對比項 | 鄉、村莊規劃區內（第六十五條） | 城鎮規劃區內（第六十四條） |
|---|---|---|
| 執法主體 | 鄉、鎮人民政府 | 城鄉規劃主管部門 |
| 第一步 | 責令停止建設、限期改正 | 限期改正並可處罰款，或者限期拆除 |
| 後續 | 逾期不改正的，可以拆除 | 不能拆除的，沒收實物或者違法收入並可處罰款 |
這張表裡有一個實務要點：鄉村違法建設條文的處理出口是「責令停止建設、限期改正」，「拆除」的前置條件是「逾期不改正」。也就是說，收到限期改正通知後有沒有真正整改、整改期限是否合理、是否給過改正機會，都會影響後續拆除是否成立。這一點在福建農村的老宅翻建爭議中經常成為關鍵。
另外要特別注意程序主體：鄉、村莊規劃區內的違法建設，執法主體是鄉、鎮人民政府；如果由其他機關（例如以「綜合執法」名義）直接作出責令限期拆除決定，主體是否適格、是否有合法委託，都值得核對。
四、歷史遺留無證房屋：不要一概按違建處理
農村無證房的形成原因很多：早年村建管理不健全、審批資料散失、分家析產沒有過戶、祖屋繼承未辦登記等。處理這類房屋時，需要區分「當時有沒有可按的規則」與「現在怎麼看待它」兩個層面。
在徵收環節，法律明確要求對未經登記的建築進行調查、認定和處理，合法建築與未超過批准期限的臨時建築應當補償。這說明認定環節本身是必經程序，而不是直接等同於違建。把「沒有證」直接等同於「違法建築、不予補償」，在程序上是跳躍的。
因此，面對無證房屋的處理，比較有效的做法是提前整理材料：建房時間、當時的村集體意見、繳費憑證、水電開戶與長期居住事實、四鄰情況、歷次普查登記記錄等。這些材料的作用是幫助認定環節還原歷史狀態，而不是事後補辦手續。
五、不服怎麼走：先看是誰作出的
責令停止建設、限期改正、限期拆除這類文書，性質上屬於行政行為，可以複議、訴訟。路徑上要注意兩點。
第一，看作出機關。鄉、村莊規劃區內的文書由鄉、鎮人民政府作出；城鎮規劃區內的由城鄉規劃主管部門作出。以鄉鎮政府為對象的案件，複議管轄與以縣級部門為對象的案件不同，需要按《中華人民共和國行政複議法》關於管轄的規定確定受理機關。
第二，看事項性質。如果屬於已經依法取得的自然資源使用權的爭議，按第二十三條第一款第二項屬於複議前置；如果是行政處罰性質的罰款、沒收，屬於可以申請複議也可以直接起訴的事項；如果是申請辦理許可、審批長期不答覆，則落入同條第一款第三項未履行法定職責的複議前置情形。期限上，《中華人民共和國行政訴訟法》第四十六條規定的直接起訴期限是六個月，因不動產提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年不予受理。
把這篇收一句：農村建房的判斷順序是「先看是不是鄉、村莊規劃區，再看要不要辦鄉村建設規劃許可，然後核一戶一宅與是否佔用永久基本農田，最後才談後果」；收到限期改正通知，先確認執法主體與是否給了整改機會，再算複議與起訴期限。
我們只代理原告、申請人一方。
福建權訴律師事務所由主任葉林律師親辦；葉林律師2010年起執業，主要辦理行政訴訟案件，為福建省律師協會認定的行政法專業律師，受聘為福建省司法廳備案審查專家庫專家，經辦過最高人民法院再審與申訴、福建省人民政府行政複議、福建省高級人民法院訴訟，以及國務院裁決等程序。
常見問題
在自己家老宅基地上翻建房子，要不要辦鄉村建設規劃許可證？
《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條第二款規定，在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。也就是說這類建設的規劃管理規則授權給省級規定，具體要不要辦、辦什麼，應當查福建省的現行規定以及當地村建管理的具體要求，不能簡單按「誰家都沒辦」來判斷。同條第三款、第四款還規定，鄉村建設不得佔用農用地，確需佔用的應先辦理農用地轉用審批，並在取得鄉村建設規劃許可證後方可辦理用地審批手續。
農村建房有哪些硬性限制？
《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定了三條主要要求：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準；農村村民建住宅應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得佔用永久基本農田，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地；農村村民住宅用地由鄉（鎮）人民政府審核批准。其中不得佔用永久基本農田是剛性要求。
房子沒有辦證，是不是就是違法建築、一定要拆？
不能這樣直接等同。《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十五條規定，在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照許可證規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。也就是說整改措施與逾期不改正是拆除的前置環節。此外在徵收環節，法律要求對未經登記的建築進行調查、認定和處理，合法建築應當補償。歷史上因村建管理不健全、資料散失等原因形成的無證房，需要結合建房時間、村集體意見、長期居住事實等材料還原狀態。
收到的限期拆除通知是鄉鎮政府發的一定合法嗎？
要核對執法主體與程序。按《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十五條，鄉、村莊規劃區內的違法建設由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正，而城鎮規劃區內按第六十四條由城鄉規劃主管部門處理。此外要核對是否給了合理的改正期限、有沒有聽取當事人陳述申辯、認定的事實與依據是否明確。主體不適格或者程序缺失，都是可以主張的問題。
對這類決定不服，能不能直接起訴？
要看事項性質。屬於罰款、沒收等行政處罰的，可以申請行政複議也可以直接起訴；屬於已經依法取得的自然資源所有權、使用權爭議的，按《中華人民共和國行政複議法》第二十三條第一款第二項屬於複議前置；屬於申請許可、審批未獲答覆的，按同款第三項同屬複議前置。起訴期限按《中華人民共和國行政訴訟法》第四十六條為六個月，因不動產提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年不予受理。
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